Quels sont les travaux les plus courants lors de la rénovation d’une maison sur la Presqu’île de Guérande et à Saint-Nazaire ?
Rénover une maison sur la Presqu’île de Guérande ou dans le secteur de Saint-Nazaire nécessite de tenir compte de l’âge du logement, de son exposition au vent, à la pluie et aux embruns, mais aussi de la présence éventuelle d’humidité.
À Guérande, La Baule, Pornichet, Le Pouliguen, Le Croisic, Batz-sur-Mer, La Turballe ou Saint-Nazaire, les travaux les plus fréquents concernent la toiture, les façades, la ventilation, l’isolation, les menuiseries, le chauffage et la modernisation des réseaux techniques.
Les principaux travaux de rénovation dans le secteur de Guérande et Saint-Nazaire
| Intervention courante | Travaux généralement réalisés | Pourquoi intervenir ? |
|---|---|---|
| Réfection de la toiture | Remplacement des ardoises ou tuiles, crochets, liteaux, solins, noues et gouttières | Supprimer les infiltrations et protéger durablement la maison |
| Réparation de la charpente | Traitement du bois, renforcement ou remplacement de pièces dégradées | Sécuriser la structure et traiter les conséquences d’anciennes infiltrations |
| Traitement de l’humidité | Recherche de fuite, drainage, ventilation, reprise des enduits et soubassements | Éviter condensation, moisissures et dégradation des murs |
| Ravalement de façade | Nettoyage, réparation des fissures, reprise des joints et application d’un revêtement adapté | Protéger les murs contre la pluie, le vent et les embruns |
| Isolation des combles et de la toiture | Soufflage dans les combles perdus, isolation des rampants ou isolation extérieure de toiture | Améliorer le confort thermique et limiter les pertes de chaleur |
| Isolation des murs | Isolation intérieure, extérieure ou correction thermique des murs anciens | Réduire les déperditions et améliorer le confort été comme hiver |
| Installation d’une VMC | VMC simple flux hygroréglable, double flux ou reprise du réseau existant | Évacuer l’humidité et renouveler l’air intérieur |
| Remplacement des fenêtres | Fenêtres PVC, aluminium ou bois, double vitrage, volets roulants | Renforcer l’isolation, l’étanchéité à l’air et le confort acoustique |
| Modernisation du chauffage | Pompe à chaleur, climatisation réversible, poêle ou régulation du chauffage | Réduire les consommations et améliorer le confort |
| Mise aux normes électriques | Tableau électrique, mise à la terre, protections, prises et circuits spécialisés | Sécuriser une installation ancienne ou insuffisante |
| Rénovation de la plomberie | Remplacement des canalisations, évacuations, ballon d’eau chaude et équipements sanitaires | Prévenir les fuites et adapter les réseaux au nouvel aménagement |
| Réaménagement intérieur | Décloisonnement, cuisine ouverte, suite parentale, création de rangements | Adapter la maison aux modes de vie actuels |
| Extension ou agrandissement | Extension maçonnée, ossature bois, surélévation ou aménagement des combles | Créer une chambre, un bureau ou agrandir la pièce de vie |
| Aménagement extérieur | Terrasse, clôture, drainage, allées et gestion des eaux pluviales | Valoriser la maison et protéger ses abords |
1. La rénovation de la toiture et de la zinguerie
La toiture constitue l’un des premiers éléments à contrôler avant d’engager une rénovation intérieure.
Dans le secteur de La Baule, Pornichet, Le Pouliguen, Le Croisic et Saint-Nazaire, les maisons proches du littoral sont particulièrement exposées au vent, à la pluie et à l’air marin. Les ardoises déplacées, les crochets oxydés, les solins défectueux ou les gouttières endommagées peuvent provoquer des infiltrations parfois difficiles à détecter.
Les interventions les plus courantes comprennent :
- le remplacement des ardoises ou des tuiles ;
- la reprise des solins de cheminée ;
- le remplacement des crochets et fixations ;
- la rénovation des gouttières et descentes d’eau ;
- la réparation des fenêtres de toit ;
- le contrôle de la charpente ;
- l’isolation des combles ou des rampants.
L’environnement marin accélère la corrosion de certains éléments métalliques. Les matériaux, fixations et équipements extérieurs doivent donc être choisis en fonction de leur exposition aux embruns.
2. Le traitement de l’humidité et des infiltrations
L’humidité fait partie des problèmes fréquemment rencontrés lors de la rénovation d’une maison ancienne ou d’une résidence secondaire proche de l’océan.
Les traces d’humidité peuvent avoir plusieurs origines :
- une fuite de toiture ;
- une gouttière défectueuse ;
- des remontées capillaires ;
- une mauvaise évacuation des eaux pluviales ;
- un enduit extérieur fissuré ou trop étanche ;
- un défaut de ventilation ;
- une condensation derrière un doublage ;
- un niveau de terrain extérieur trop élevé.
Avant d’appliquer un traitement, il est indispensable d’identifier précisément l’origine du problème. Poser un doublage en plaques de plâtre devant un mur humide peut masquer temporairement le désordre sans le résoudre.
Dans le bâti ancien, l’isolation doit être choisie avec prudence. Le Cerema rappelle qu’une solution standard ou trop étanche peut bloquer les transferts de vapeur d’eau et favoriser la condensation, les moisissures ou la dégradation des murs.
3. La rénovation des façades
Les façades exposées aux vents dominants et aux embruns nécessitent une surveillance régulière.
Les travaux les plus fréquents sont :
- le nettoyage de la façade ;
- le traitement des mousses et salissures ;
- la réparation des fissures ;
- la reprise des joints de pierre ;
- le remplacement des enduits dégradés ;
- la remise en peinture ;
- le traitement des soubassements ;
- la protection des éléments métalliques contre la corrosion.
Pour les maisons en pierre ou les constructions anciennes, il convient d’utiliser un enduit compatible avec les murs existants. Un enduit ciment trop fermé peut emprisonner l’humidité et accélérer la dégradation des pierres ou des joints.
Les fissures importantes, évolutives ou traversantes doivent être examinées avant toute remise en peinture afin d’écarter un éventuel problème de fondation, de tassement ou de mouvement de terrain.
4. L’isolation des combles, de la toiture et des murs
L’amélioration énergétique représente aujourd’hui une part importante des projets de rénovation sur la Presqu’île de Guérande et à Saint-Nazaire.
Les interventions les plus courantes concernent :
- l’isolation des combles perdus ;
- l’isolation des rampants de toiture ;
- l’isolation des murs périphériques ;
- l’isolation du plancher bas ;
- le remplacement des menuiseries ;
- l’amélioration de l’étanchéité à l’air.
L’ADEME recommande de penser la rénovation dans son ensemble et de traiter en priorité l’enveloppe du logement avant de remplacer ou de dimensionner le système de chauffage.
Pour le confort d’été, des isolants présentant une bonne capacité à ralentir la pénétration de la chaleur, comme la fibre de bois, peuvent être étudiés pour les combles, les rampants ou les murs.
5. L’installation ou la rénovation de la VMC
Une maison mieux isolée et équipée de fenêtres étanches doit impérativement disposer d’une ventilation efficace.
Sans renouvellement d’air suffisant, l’humidité produite dans la cuisine, la salle de bains et les chambres peut provoquer :
- de la condensation sur les vitrages ;
- des taches noires ;
- des moisissures ;
- des odeurs persistantes ;
- la dégradation des peintures ;
- une mauvaise qualité de l’air intérieur.
Selon la configuration du logement, il est possible d’installer :
- une VMC simple flux autoréglable ;
- une VMC simple flux hygroréglable ;
- une VMC double flux ;
- un système de ventilation ponctuelle pour certaines pièces.
L’ADEME recommande d’associer isolation, étanchéité à l’air et ventilation afin de maintenir un logement sain et d’évacuer l’humidité en continu.
6. Le remplacement des fenêtres et des fermetures
Le remplacement des anciennes menuiseries améliore :
- le confort thermique ;
- l’isolation acoustique ;
- l’étanchéité à l’air ;
- la sécurité ;
- l’esthétique de la façade.
Sur le littoral, la résistance des menuiseries, des ferrures, des volets et des fixations doit être adaptée à l’exposition au vent et aux embruns.
Le remplacement des fenêtres ne doit cependant pas être réalisé sans vérifier la ventilation. Des fenêtres neuves plus étanches peuvent aggraver la condensation lorsqu’aucune entrée d’air ou VMC efficace n’est prévue.
7. La modernisation du chauffage
Après l’isolation, de nombreux propriétaires remplacent leur ancien système de chauffage par :
- une pompe à chaleur air-air ;
- une pompe à chaleur air-eau ;
- une climatisation réversible ;
- un poêle à bois ;
- un poêle à granulés ;
- des radiateurs électriques performants ;
- un système de régulation connecté.
Le choix dépend de la surface de la maison, de son niveau d’isolation, du nombre d’occupants, de l’exposition, du système existant et du confort recherché.
Une pompe à chaleur ne doit pas être choisie uniquement selon la surface habitable. Un dimensionnement sérieux doit tenir compte des déperditions réelles du logement.
8. La mise aux normes de l’électricité et de la plomberie
Dans les maisons anciennes, les travaux d’aménagement intérieur entraînent souvent une rénovation partielle ou complète des réseaux.
Travaux électriques courants
- remplacement du tableau électrique ;
- installation de protections différentielles ;
- vérification de la mise à la terre ;
- création de circuits spécialisés ;
- ajout de prises et d’éclairages ;
- alimentation d’une pompe à chaleur ou d’une borne de recharge ;
- remise aux normes de la cuisine et de la salle de bains.
Travaux de plomberie courants
- remplacement d’anciennes canalisations ;
- reprise des évacuations ;
- déplacement d’une cuisine ;
- création d’une salle d’eau ;
- installation d’un chauffe-eau thermodynamique ;
- recherche et réparation de fuites ;
- amélioration de la pression et du débit.
Ces réseaux doivent idéalement être rénovés avant les travaux de plâtrerie, de peinture et de revêtement de sol.
9. Le réaménagement des espaces intérieurs
De nombreux projets visent à rendre la maison plus lumineuse, fonctionnelle et adaptée aux usages actuels.
Les demandes les plus fréquentes concernent :
- l’ouverture de la cuisine sur le séjour ;
- la suppression de cloisons ;
- la création d’une grande pièce de vie ;
- la pose d’une verrière ;
- la création d’une suite parentale ;
- l’aménagement des combles ;
- la transformation d’un garage ;
- la création d’un bureau ;
- l’adaptation d’une salle de bains pour une personne à mobilité réduite.
Avant de supprimer un mur, il faut vérifier s’il est porteur. La création d’une ouverture dans un mur porteur nécessite généralement une étude structurelle et la pose d’un linteau ou d’une poutre adaptée.
10. Les extensions et agrandissements de maison
Face au prix et à la rareté de certains biens immobiliers sur la Presqu’île de Guérande, de nombreux propriétaires préfèrent agrandir leur maison plutôt que déménager.
Les solutions possibles sont :
- l’extension maçonnée ;
- l’extension en ossature bois ;
- la surélévation ;
- l’aménagement des combles ;
- la transformation d’un garage ;
- la création d’une véranda ou d’une pièce de vie.
Une extension, une modification de façade, un changement de menuiseries ou une transformation de garage peut nécessiter une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Les règles dépendent de la nature du projet, de sa surface et du document d’urbanisme applicable à la commune.
Sur certains secteurs protégés ou proches d’un bâtiment remarquable, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France peut également être requis.
Dans quel ordre réaliser une rénovation complète ?
Pour limiter les reprises et les dépenses inutiles, les travaux peuvent généralement être organisés dans cet ordre :
- diagnostic du bâtiment et relevé des existants ;
- vérification de la structure et des fondations ;
- traitement de la toiture et des infiltrations ;
- reprise de la façade et gestion des eaux pluviales ;
- démolition et modification des volumes ;
- remplacement des menuiseries extérieures ;
- rénovation de l’électricité, de la plomberie et du chauffage ;
- installation de la ventilation ;
- isolation et étanchéité à l’air ;
- plâtrerie, plafonds et cloisons ;
- revêtements de sols et faïences ;
- peinture, équipements et finitions.
Conseil rénovation : il est préférable de commencer par rendre la maison saine, étanche et correctement ventilée avant d’engager les travaux de décoration.
Les points à vérifier avant d’acheter une maison à rénover
Avant l’achat d’une maison à Guérande, La Baule, Pornichet, Le Croisic ou Saint-Nazaire, il est recommandé de faire contrôler :
- la toiture et la charpente ;
- les façades et les fissures ;
- les traces d’humidité ;
- la ventilation ;
- l’installation électrique ;
- la plomberie et les évacuations ;
- le chauffage ;
- l’isolation ;
- les possibilités d’ouverture ou d’extension ;
- les règles d’urbanisme ;
- la gestion des eaux pluviales ;
- les risques naturels propres à l’adresse.
Géorisques recense notamment, selon les secteurs de Saint-Nazaire, des risques liés aux inondations, aux remontées de nappes, au littoral, aux mouvements de terrain ou au retrait-gonflement des sols. La situation doit être vérifiée précisément à l’adresse du bien.
